Технический заказчик - организатор, координатор, помощник, эксперт, контролер, специалист…

Список можно продолжить. Строительство, капитальный ремонт или реконструкция - это, как правило, комплекс сложных взаимосвязанных, зачастую противоречивых проблем, затрагивающих интересы отдельных граждан, организаций, социальных групп населения, администрации территориальных образований и других субъектов градостроительных отношений. Далеко не всегда эти интересы совпадают. Чаще - наоборот. В декабре 2004 года принят новый Градостроительный кодекс, который упорядочил и значительно усложнил подготовку документации, необходимой для получения разрешения на строительство. Вторая статья Кодекса устанавливает основные принципы законодательства о градостроительной деятельности. Для понимания сложностей, с которыми могут столкнуться и сталкиваются участники градостроительной деятельности, приведем эту статью в редакции Кодекса.

У Вас есть вопрос?... Задавайте!

Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:

1. обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
2. обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
3. обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
4. осуществление строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки;
5. участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
6. ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
7. осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
8. осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
9. осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
10. осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
11. ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
12. возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

Статья 28 Кодекса установила обязательное участие в обсуждении проектов строительства и реконструкции жителей. Форма участия - публичные слушания.

Анализ практики подготовки разрешительной документации за последние годы показывает, что публичные слушания успешно проходят менее половины, представленных на обсуждение проектов. Со всей очевидностью необходимо констатировать - успешная реализация любого строительного проекта во многом, а иногда полностью зависит не только от строительных технологий. Для некоторых проектов на первый план выходят социальные технологии. Яркий пример сложных в социальном плане проектов - реконструкция жилых домов первых массовых серий, которая, как правило, предусматривает устройство дополнительных этажей, использование дворовых территорий, временное отселение жильцов и т.п. Опытные московские строители не справились с поставленными задачами, и мэр Москвы Ю.М.Лужков вынужден был пригласить для реализации проектов немецких специалистов.

В этих условиях инвесторам приходится согласиться с тем, что работа с населением требует отдельных и часто значительных затрат. Минимизация этих затрат возможна только за счет привлечения специалистов, имеющих опыт работы с населением. Это социальные психологи, социальные программисты, юристы, журналисты, …

Далеко не всегда инвестор-застройщик (организация или частное лицо), принявший решение строить для себя или вложить деньги в реализацию строительного проекта, обладает достаточным опытом градостроительной деятельности. Опыт работы нашей компании показывает, что инвестор чаще всего ясно понимает и может четко сформулировать конечную цель, но слабо разбирается в особенностях градостроительных процессов.

У Вас есть вопрос?... Задавайте!

Для обеспечения решения всего комплекса задач при проведение градостроительной деятельности в 2008 году в состав группы строительных компаний "Колумб" вошла компания "Стройземсервис", созданная в 200…году. Специалисты компания обладают знаниями, опытом и навыками, позволяющими успешно решать большинство задач по выполнению функций технического заказчика, предусмотренных Градостроительным кодексом. Особое внимание компания уделяет работе с населением и подготовке публичных слушаний по различным проектам.

Основная функция технического заказчика - проведения комплекса мероприятий, конечной целью которых является обеспечение совместно с другими участниками градостроительной деятельности ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства или реконструкции.

У Вас есть вопрос?... Задавайте!

Решение указанной задачи, как правило, включает следующие этапы:

1. ВЫБОР, ОЦЕНКА И ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОЙ ПЛОЩАДКИ

Выбор площадки предполагает проведение комплексного анализа целого ряда факторов. Неполный перечень, необходимых на этом этапе работ, выглядит следующим образом:

• Топографо-геодезические изыскания обеспечивают данные для составления ситуационной карты района строительства и топографического плана строительства. Эти планы и карты дают представление о рельефе местности с точки зрения ее пригодности для строительства, а также служат исходными документами для планировочных и земляных работ.
• Геологические изыскания. Важным исследованием является изучения геологического строения участка строительства и свойств грунтов: сопротивление сжимающим и сдвигающим усилиям, деформация грунтов, просадочность. Геологические условия площадки не должны вызывать больших затрат на устройство оснований и фундаментов.
• Гидрологические изыскания предусматривают изучение наличия и влияния подземных и надземных вод, глубины и мощности водоносного горизонта, происхождения грунтовых вод, их качество, агрессивность, пригодность для питья и технических нужд.
• Обследование сооружений, подлежащих реконструкции и капитальному ремонту, и получение заключения о несущей способности такого объекта.
• Технико-экономический анализ целесообразности использования выбранной строительной площадки.
• Анализ социальных условий возможности реализации проекта на выбранной площадке.

2. СБОР ИСХОДНО-РАЗРЕШИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

С целью правового обоснования начала инвестиционной деятельности по объекту инвестор обязан подготовить, согласовать и утвердить в установленном порядке исходно-разрешительную документацию (ИРД). ИРД - позволяет заказчику заключить с проектной организацией договор на проектирование объекта. Основанием для разработки ИРД является поручение главы администрации территориального образования.

Примерный состав исходно-разрешительной документации:

• Заключение по обследованию объекта недвижимости - содержит описание участка, размещение объекта относительно существующей застройки, характеристики объектов, расположенных на участке, наличие зеленых насаждений.
• Эскиз №1. Определяет ориентировочные границы земельного участка, размещение участка и его габариты, границы благоустройства, границы компенсационного озеленения. На эскизе отражается существующая и перспективная застройка, предложения по сносу зданий. Эскиз подлежит согласованию: Префектурой округа, отделом подземных сооружений (ОПС) Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана.
• Заключение по условиям проектирования - определяет ориентировочные технико-экономические показатели, требования и рекомендации к проектным решениям, в том числе по использованию подземного пространства, первых этажей здания, транспортному обслуживанию, использованию территории.
• Заключения согласующих организаций. СЭС, ГО ЧС, Москомимущество, Москомприроды, экологическая служба и т.д.
• Градостроительное заключение - итоговый документ содержит основные требования и рекомендации по размещению и объемно-пространственному решению объекта, рекомендации согласующих организаций, необходимые для оформления и для разрешения на проектирование и строительство (реконструкцию) объекта.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКИХ УСЛОВИЙ НА ПОДКЛЮЧЕНИЕ ОБЪЕКТА К СЕТЯМ И КОММУНИКАЦИЯМ.

Как правило, объект должен быть обеспечен электричеством, теплом и водой. На объекте должна без проблем функционировать канализация. Поэтому до начала строительства понадобятся:

• Заключение по инженерному обеспечению объекта, которое содержит описание и схему городских сетей сооружений, без которых не может быть задействован объект.
• Эскиз №2 - отражает требуемые для объекта нагрузки, схемы подключения к городским коммуникациям.
• Усредненные технические условия присоединения - расчет содержит объем средств, передаваемых заказчиком на развитие головных инженерных сооружений и сетей инженерного обеспечения города.

4. ПОДГОТОВКА ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Работа заказчика на этом этапе начинается с подготовки исходных данных и задания на проектирование и заканчивается получением заключения о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Задание на проектирование в большинстве случаев должно включать:

1. Общие данные
   • Основания для проектирования, исходные распорядительные и разрешительные документы.
   • Сведения об участке и планировочные решения.
   • Назначение и мощность производства.
   • Сроки начала и окончания строительства.
   • Источники финансирования строительства.
   • Стадийность проектирования.
2. Основные требования к проектным решениям
   • Генплан, благоустройство.
   • Архитектурно-планировочные решения.
   • Конструктивные решения.
   • Технологические решения и оборудование.
   • Внутренние инженерные системы и оборудование.
   • Наружные инженерные коммуникации, необходимость перекладки городских сетей.
   • Энергосберегающие мероприятия.
3. Дополнительные требования
   • Необходимость выполнения проектных решений по декоративному оформлению зданий, сооружений, интерьеров.
   • Необходимость выполнения нескольких вариантов проектных решений
   • Требования по разработке защитных сооружений по заключению ГО ЧС.
   • Необходимость обследования реконструируемого здания, проведения обмеров.

5. ФУНКЦИИ ЗАКАЗЧИКА В ПЕРИОД СТРОИТЕЛЬСТВА

Непосредственно перед началом проведения строительно-монтажных работ заказчик:

• Оформляет разрешение на строительство объекта.
• Обеспечивает источники электроснабжения.
• Контролирует результаты геодезических разбивок.
• Подбирает подрядные организации, заключает с ними договоры на строительство.

В период строительства заказчик:

• Составляет планы проведения работ на объекте и отслеживает их своевременное исполнение
• Контролирует качество проводимых работ и соответствие выполняемых работ утвержденным проектным решениям.
• Координирует деятельность всех компаний и подразделений, занятых в строительстве.
• Фиксирует объемы выполненных работ.
• Подписывает акты освидетельствования скрытых работ.
• Обеспечивает контроль выполнения работ по замечаниям авторского надзора проектной организации.

6. СДАЧА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заказчик обращается с заявлением в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, прикладывая к заявлению следующие документы:

1. Документы на земельный участок.
2. Градостроительный план земельного участка.
3. Разрешение на строительство.
4. Акт приемки объекта.
5. Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, подписанные лицом, осуществлявшим строительство.
6. Документы, подтверждающие соответствие построенного (реконструированного) объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
7. Схема, отображающая расположение объекта, расположение сетей в пределах земельного участка и планировочную организацию земельного участка.
8. Заключение органа государственного строительного надзора.

Считаем целесообразным подчеркнуть следующее - специалисты группы строительных компаний "Колумб" готовы взять на себя проведение всего комплекса работ, связанных с исполнение функций заказчика, а также проектированием и строительством Вашего объекта. Следуя нашей миссии, мы работаем по принципу "От мастерства к совершенству". На входе в такую систему - Ваше желание, на выходе - сданный в эксплуатацию объект.

У Вас есть вопрос?... Задавайте!